住み替えで札幌市内の不動産を売却｜買い替えローンと売却益の税金対策

札幌市内でマイホームの住み替えを検討されている方にとって、現在の不動産売却は重要な第一歩となります。しかし、単純に高値で売却すればよいというわけではありません。買い替えローンの活用方法や売却益にかかる税金対策まで含めて、総合的に判断することが成功への鍵となります。

本記事では、札幌市内での住み替えに伴う不動産売却の流れから、資金計画、税金対策まで、実際の事例を交えながら詳しく解説いたします。

札幌市の住み替え市場の現状と動向

札幌市内の不動産価格推移

2025年現在、札幌市内の不動産価格は堅調な推移を見せています。特に中央区、北区、西区などの人気エリアでは、マンション・戸建て共に価格上昇傾向にあり、住み替えを検討するには良いタイミングといえるでしょう。

国土交通省の地価公示によると、札幌市の住宅地平均価格は前年比約3～5％の上昇を続けており、特に地下鉄沿線や新札幌、麻生などの再開発エリアでは顕著な価格上昇が見られます。

札幌市民の住み替え理由とタイミング

札幌市内での住み替えの主な理由は以下の通りです：

家族構成の変化

• 子どもの独立に伴う住居のダウンサイジング
• 結婚・出産による住居の拡張ニーズ
• 親世代との同居・近居希望

ライフスタイルの変化

• 在宅勤務増加に伴う住環境重視
• 利便性重視から自然環境重視への転換
• 老後の生活を見据えた住環境整備

経済的要因

• 住宅ローン金利の変動対応
• 資産価値上昇を活用した住み替え
• 相続対策としての不動産整理

住み替えの基本的な流れと選択肢

住み替えの2つのパターン

住み替えには大きく分けて2つのパターンがあります。

1. 売り先行（売却後購入） 現在の住居を先に売却し、その資金を新居購入に充てる方法です。

メリット：

• 売却価格が確定するため資金計画が立てやすい
• 買い替えローンを利用しなくても済む場合が多い
• 売却に時間をかけて高値売却を狙える

デメリット：

• 売却から新居購入まで仮住まいが必要
• 引っ越し費用が2回発生
• 希望の物件が見つからないリスク

2. 買い先行（購入後売却） 新居を先に購入し、その後現在の住居を売却する方法です。

メリット：

• 仮住まいが不要
• じっくりと新居を選択できる
• 住環境を切れ目なく維持できる

デメリット：

• 一時的に2つの住宅ローンを抱える可能性
• 現住居が思うように売れないリスク
• 買い替えローンの活用が必要になることが多い

札幌市内での住み替えに適したエリア選択

札幌市内での住み替えを成功させるためには、エリア選択が重要です。

人気上昇エリア

• 円山・宮の森エリア：自然環境と都市機能のバランス
• 新札幌エリア：再開発による利便性向上
• 麻生・北24条エリア：地下鉄アクセスの良さ

安定した資産価値エリア

• 中央区大通・すすきの周辺：札幌の中心地
• 西区琴似・発寒：住宅街としての成熟度
• 東区北13条東：価格上昇の余地

買い替えローンの活用方法

買い替えローンの基本的な仕組み

買い替えローンは、現在の住宅ローン残債と新居購入資金を一本化して借り入れできる住宅ローンです。札幌市内の金融機関では、多くが買い替えローンサービスを提供しています。

買い替えローンの特徴

• 現住居の売却代金で返済しきれない住宅ローン残債も含めて融資
• 新居購入資金と合わせて一本化
• 売却と購入のタイミングを合わせやすい

買い替えローン活用時の注意点

1. 借入額の上限に注意 現住居のローン残債＋新居購入資金が収入に見合うか慎重に検討する必要があります。一般的に、年収の7～8倍程度が上限とされています。

2. 金利上昇リスク 長期間の借り入れになるため、将来の金利上昇リスクも考慮した返済計画が必要です。

3. 売却価格の下振れリスク 想定していた売却価格を下回った場合、ローン残債が増加する可能性があります。

売却益の税金対策

不動産売却益にかかる税金の基本

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税がかかります。札幌市内での住み替えにおいても、適切な税金対策を行うことで、手元に残る資金を最大化できます。

譲渡所得の計算方法 譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 売却費用）

税率について

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39%（所得税30% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20%（所得税15% + 住民税5%）

住み替え時に活用できる特例制度

1. 3,000万円の特別控除 マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

適用要件：

• 自分が住んでいる家屋・土地を売却
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで
• 売主と買主が親族関係にない

2. 軽減税率の特例 所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対してさらに軽減税率が適用されます。

• 譲渡所得6,000万円以下の部分：14%（所得税10% + 住民税4%）
• 譲渡所得6,000万円超の部分：20%（所得税15% + 住民税5%）

3. 買い替え特例 マイホームを売却して新しいマイホームを購入した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができます。

適用要件：

• 売却価格が1億円以下
• 新居の購入価格が売却価格以上
• 売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を購入

札幌市内での税金対策事例

事例1：円山エリアでの住み替え

• 売却物件：築15年マンション（購入時3,500万円）
• 売却価格：4,200万円
• 譲渡所得：700万円（諸費用控除後）
• 適用特例：3,000万円控除
• 結果：非課税

事例2：西区での戸建て住み替え

• 売却物件：築8年戸建て（購入時4,800万円）
• 売却価格：5,800万円
• 譲渡所得：1,000万円（諸費用控除後）
• 適用特例：3,000万円控除
• 結果：非課税

住み替え成功のためのポイント

適切なタイミングの見極め

市場動向の把握 札幌市内の不動産価格は季節変動があります。一般的に3月～5月、9月～11月が取引が活発になる時期です。

個人的事情との調整 転勤、進学、結婚などのライフイベントと市場タイミングを調整することが重要です。

信頼できる不動産会社の選択

札幌市内の地域密着型業者の活用 地域の相場観や購入希望者の動向を熟知している地域密着型の不動産会社を選ぶことが成功のカギです。

複数業者での査定比較 最低3社以上の不動産会社で査定を取り、価格だけでなく販売戦略も比較検討しましょう。

資金計画の精緻化

諸費用の正確な把握 売却・購入それぞれに仲介手数料、登記費用、税金などがかかります。全体の5～10%程度を諸費用として見込んでおきましょう。

予備資金の確保 想定外の出費に備えて、売却代金の10～20%程度は予備資金として確保しておくことをおすすめします。

まとめ

札幌市内での住み替えを成功させるためには、市場動向の把握、適切な売却戦略、買い替えローンの活用、税金対策まで、総合的なアプローチが必要です。

特に、3,000万円の特別控除をはじめとする税制優遇措置を最大限活用することで、手元に残る資金を増やし、より理想的な住み替えを実現できます。

住み替えは人生における大きな決断の一つです。不安や疑問がある場合は、不動産の専門家、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。

札幌市内での住み替えをお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。お客様一人ひとりの状況に応じた最適なプランをご提案いたします。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。