家族信託とは、自分が元気なうちに不動産や預貯金といった資産の管理や処分を、あらかじめ信頼できる家族に託しておく仕組みです。特に高齢化が進むなかで注目されているのが、「認知症によって資産が凍結してしまうことを防ぐ」目的での家族信託の活用です。

日本では、高齢者が認知症を発症すると、その方の不動産を売却したり名義変更したりすることが事実上できなくなってしまいます。成年後見制度では売却に家庭裁判所の許可が必要で手続きも煩雑ですが、家族信託を活用すれば、あらかじめ定めた家族がスムーズに売却手続きを行えるようになります。

例えば、高齢の親が一人暮らしをしている実家を、将来的に売却したいと考えていても、親が判断能力を失ってからでは売却は非常に難しくなります。家族信託を設定しておけば、信託された家族（受託者）が不動産の名義上の権限を持ち、本人の代わりに売却や管理を行えるため、時間的にも手続き的にも無駄のないスムーズな対応が可能となります。

また、家族信託は生前贈与とは異なり、受益権（実際の利益を受け取る権利）は引き続き本人に残したまま、法律的な処分権限だけを家族に移す形式のため、生活の実態が変わることもなく安心して利用できる仕組みです。札幌市でも導入するご家庭が増えており、当社では司法書士と連携した設計支援も行っています。

家族信託は「相続対策」の手段ではありませんが、結果的に「相続発生後の混乱」を防ぐ大きな効果をもたらします。遺言だけではカバーしきれない不動産の管理・処分に関する柔軟な対応が可能になるため、相続人同士の争いや不動産の凍結リスクを減らすことができます。

また、相続が発生してからの不動産売却では、相続人全員の合意が必要となり、連絡が取れなかったり意見が食い違ったりすると売却の時期が大幅に遅れることがあります。家族信託を活用しておくことで、こうした問題を未然に防ぎ、売却のタイミングもご家族の判断で柔軟に行えるようになります。

オーナーチェンジとは、現在賃貸中の不動産を「そのままの状態」で投資家などに売却する方法です。通常、不動産を売却するには空室にする必要がありますが、オーナーチェンジ物件では入居者が退去することなく所有者だけが変わるため、退去に伴う収入減やリフォーム費用が発生せず、効率的な売却が可能です。

入居者との賃貸契約はそのまま引き継がれ、売却後は新しいオーナーが家賃を受け取る形になります。物件としての「収益性」が評価対象となるため、空室率や築年数に関係なく、安定した家賃収入が続いている物件であれば高値で売れる可能性もあります。

投資用不動産として流通するオーナーチェンジ物件は、投資家や資産運用を考える個人にとって魅力的な商材です。月々の家賃収入、利回り、管理状況などが透明で、売主側も「物件＋収益」という複合価値を提示できるため、通常の売却とは異なるマーケットで勝負できるのが強みです。

特に札幌市では、比較的手頃な価格帯で物件を購入できるエリアが多く、都市部に比べて利回りの良い物件が流通しているため、投資家からの注目度が高まっています。当社では、収益物件の情報を求めている購入希望者とのネットワークも豊富にあり、スピーディーな成約につなげる体制を整えています。

すでに不動産投資を行っており、家賃収入を得ている方にとって、オーナーチェンジでの売却は一種の「出口戦略」としても有効です。建物の経年や空室リスク、修繕負担が大きくなる前に資産を売却することで、資金を回収し次の投資や生活資金に充てることができます。

特に、相続を控えている方や、高齢になって物件管理が負担になってきた方にとっては、資産の整理という観点からも有意義な方法となります。