札幌市で相続した実家を売却する完全ガイド2025年版｜相続税対策から手続きまで徹底解説

はじめに｜相続した実家、そのままにしていませんか？

札幌市内で実家を相続したものの、「住む予定もないし、維持費もかかる」「相続税の支払いが心配」「手続きが複雑でどこから手をつければいいかわからない」といったお悩みをお持ちの方が年々増加しています。

総務省の調査によると、全国の空き家率は13.6％に達しており、札幌市でも同様の傾向が見られます。相続した実家を適切に処理することは、単なる資産整理以上に、相続税対策や家族の将来にとって重要な意味を持ちます。

本記事では、札幌市で相続した実家を売却する際の完全ガイドとして、法的手続きから税務対策、実際の売却戦略まで、2025年最新の情報をもとに徹底解説いたします。

1. 相続不動産売却の基礎知識

相続から売却までの基本的な流れ

相続した不動産を売却するには、以下の段階を踏む必要があります：

Step1：相続登記（名義変更） 2024年4月から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を完了させる必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

Step2：遺産分割協議 複数の相続人がいる場合、誰が不動産を相続するかを決める必要があります。売却代金を分割する場合でも、一旦は代表者名義で登記を行います。

Step3：不動産査定・売却準備 市場価値を把握し、売却戦略を立てます。札幌市の地域特性を理解した不動産会社選びが成功の鍵となります。

Step4：売却活動・契約締結 媒介契約を結び、販売活動を開始します。札幌市の場合、冬季の積雪を考慮した売却タイミングの検討も重要です。

札幌市の相続不動産の特徴

札幌市内の相続不動産には以下の特徴があります：

• 築古住宅の割合が高い：1970年代から1980年代に建築された住宅が多く、リフォームや建て替えの検討が必要なケースが多い
• 冬季の維持コストが高い：除雪費用、暖房費など、本州と比較して維持費が高額
• 地域による価格差が大きい：中央区と郊外エリアでは大きな価格差があり、立地による査定額の変動が激しい

2. 相続税の基本と計算方法

相続税の基礎控除額（2025年現在）

相続税の基礎控除額は以下の計算式で求められます：

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例えば、配偶者と子2人が相続人の場合： 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円

つまり、相続財産の総額が4,800万円以下であれば相続税は発生しません。

札幌市の不動産評価の特徴

相続税における不動産の評価は、以下の方法で行われます：

土地：路線価または倍率方式

• 札幌市内の路線価は、2024年は前年比で微増傾向
• 中央区の商業地域では1㎡あたり100万円を超える地点も存在

建物：固定資産税評価額

• 築年数と構造により大きく異なる
• 札幌市の木造住宅は寒冷地仕様のため、建築コストが高く評価額も相応となる

3. 相続不動産売却時の特例制度

3,000万円特別控除の活用

相続した居住用財産を売却する場合、最大3,000万円まで譲渡所得から控除できる特例があります。

適用条件：

• 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋の場合、耐震基準を満たすかアトに解体すること
• 相続開始直前において被相続人が一人で居住していたこと

取得費加算の特例

相続税を支払った場合、支払った相続税の一部を売却時の取得費に加算できます。これにより譲渡所得を圧縮し、所得税・住民税の負担を軽減できます。

札幌市での活用例： 相続税200万円を支払い、相続した実家を2,500万円で売却した場合、取得費加算により税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

4. 札幌市エリア別売却戦略

中央区エリア

特徴：札幌市の中心部で、商業施設や交通アクセスが充実 売却ポイント：

• 利便性をアピール
• 投資用物件としての需要も期待
• 築古でも立地価値で価格維持しやすい

想定価格帯：土地価格 坪単価30万円〜60万円程度

北区・東区エリア

特徴：住宅地として人気が高く、ファミリー層の需要が安定 売却ポイント：

• 学校区や生活環境をアピール
• リフォーム・リノベーション提案で付加価値創出
• 新千歳空港へのアクセスの良さも訴求点

想定価格帯：土地価格 坪単価15万円〜30万円程度

郊外エリア（石狩市含む）

特徴：自然環境が豊かで、土地が広い物件が多い 売却ポイント：

• 敷地の広さと自然環境をアピール
• 建て替え用地としての需要を狙う
• 価格競争力を活かした戦略

想定価格帯：土地価格 坪単価8万円〜20万円程度

5. 売却手続きの詳細ステップ

必要書類の準備

相続不動産の売却には、通常の売却以上に多くの書類が必要です：

相続関係書類：

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書（印鑑証明書付き）
• 相続登記済みの登記事項証明書

物件関係書類：

• 固定資産税納税通知書
• 建物図面・測量図
• 建築確認通知書
• 設備の保証書・取扱説明書

不動産会社の選び方

札幌市で相続不動産を売却する際の不動産会社選びのポイント：

チェック項目：

• 札幌市内での取引実績が豊富
• 相続不動産の売却経験が豊富
• 税務・法務の専門知識を有する
• アフターフォローが充実している
• 地域ネットワークが強固

避けるべき業者：

• 極端に高い査定額を提示する業者
• 契約を急かす業者
• 説明が不十分な業者

6. 売却時の注意点とトラブル回避

よくあるトラブル事例

1. 相続人間のトラブル 売却代金の分配や売却タイミングについて相続人間で意見が分かれるケース。事前の話し合いと文書化が重要です。

2. 境界線トラブル 古い物件では隣地との境界が不明確なケースがあります。測量を実施し、境界を確定してから売却することをお勧めします。

3. 建物の瑕疵発見 売却後に雨漏りやシロアリ被害が発覚し、買主から損害賠償を求められるケース。事前のホームインスペクションを検討しましょう。

札幌市特有の注意点

冬季の売却活動への影響

• 11月〜3月は内覧件数が減少する傾向
• 除雪状況や凍結防止対策の説明が必要
• 春先の売却活動開始を見据えた準備が重要

建物の寒冷地対応

• 断熱性能や暖房設備の状況説明
• 配管の凍結対策の有無
• 屋根の雪対策（雪止めや雪下ろしの必要性）

7. 2025年の市場動向と売却タイミング

札幌市の不動産市場予測

2025年の市場環境：

• 金利動向：日銀の政策変更により、住宅ローン金利の上昇傾向が継続
• 人口動態：札幌市の人口は微減傾向だが、道内他地域からの流入は継続
• 開発状況：再開発プロジェクトにより、一部エリアでは地価上昇の可能性

売却に適したタイミング：

• 4月〜6月：転勤や新生活需要により購入希望者が増加
• 9月〜10月：秋の転勤シーズンで再び需要が高まる
• 避けるべき時期：12月〜2月の積雪期

価格設定の考え方

査定額の95％〜105％での価格設定

• 市場価格より高すぎると長期化のリスク
• 安すぎると損失が拡大
• 段階的な価格調整戦略を立てる

まとめ｜成功する相続不動産売却のための5つのポイント

札幌市で相続した実家を成功裏に売却するためには、以下の5つのポイントを押さえることが重要です：

1. 早めの相続登記 2024年の義務化により、迅速な手続きが必須となりました。

2. 税務対策の事前検討 3,000万円特別控除などの特例制度を最大限活用しましょう。

3. 地域特性を理解した価格設定 札幌市内でもエリアによって大きく異なる市場特性を把握することが重要です。

4. 季節要因を考慮した売却計画 積雪期を避け、春から秋にかけての売却活動が効果的です。

5. 信頼できるパートナー選び 相続不動産に精通した不動産会社との連携が成功の鍵となります。

相続した実家の売却は、単なる不動産取引以上に、家族の思い出と向き合う重要な決断です。適切な知識と準備により、スムーズで納得のいく売却を実現し、次のステップに向かっていただければと思います。

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無料査定・相談受付中 札幌市内の相続不動産売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。相続・税務・不動産の専門知識を持つスタッフが、お客様一人ひとりの状況に応じた最適なご提案をいたします。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。