相続税対策で札幌の不動産売却を検討中の方へ｜タイミングと節税のポイント

札幌市内で不動産を所有されている方にとって、相続税対策は避けて通れない重要な課題です。特に地価の高いエリアの不動産を複数所有している場合、適切な対策を講じなければ相続人に大きな税負担を残してしまう可能性があります。

本記事では、札幌の不動産売却を相続税対策として検討されている方に向けて、最適な売却タイミングと効果的な節税ポイントについて詳しく解説いたします。

札幌市の相続税の現状と不動産への影響

相続税の基礎控除額と札幌の実情

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。例えば、配偶者と子ども2人が相続人の場合、基礎控除額は4,800万円となります。

札幌市内では、中央区や豊平区などの人気エリアでは土地価格が高く、一戸建て住宅でも評価額が3,000万円を超えることは珍しくありません。さらに複数の不動産を所有している場合、基礎控除額を大きく上回るケースが増加しています。

札幌市内の地価動向と相続税評価

札幌市の地価は近年上昇傾向にあります。特に地下鉄沿線や新千歳空港アクセスの良いエリアでは、相続税評価額も年々上昇しており、早めの対策が必要な状況です。

相続税評価額は実際の市場価格よりも低く設定されることが一般的ですが、それでも相当な金額になることが予想されます。

相続税対策としての不動産売却のメリット

1. 現金化による分割の容易性

不動産を現金化することで、相続人間での遺産分割が圧倒的に容易になります。不動産のまま相続すると、物理的な分割が困難で相続トラブルの原因となりがちですが、現金であれば法定相続分に応じた分割が可能です。

2. 相続税の納税資金確保

相続税は原則として現金納付が必要です。不動産を多く所有している場合、相続税額は高額になりがちですが、納税資金が不足することがあります。事前に不動産を売却して現金化しておくことで、この問題を解決できます。

3. 維持管理費用の削減

賃貸物件や空き家となっている不動産は、維持管理に継続的な費用がかかります。売却することでこれらの費用負担から解放され、相続人の経済的負担を軽減できます。

売却タイミングの判断ポイント

生前売却のメリットとタイミング

最適な売却時期

• 所有者の年齢が75歳を迎える前後
• 健康状態に不安が出始めた時期
• 札幌市内の不動産市況が好調な時期

生前売却の最大のメリットは、売却による所得税を所有者本人が負担することです。相続後の売却では、相続人がこの税負担を負うことになります。

相続後売却を選択すべきケース

一方で、以下のような場合は相続後の売却が有利になることもあります：

• 所有者の年齢が比較的若く、今後の地価上昇が期待できる場合
• 賃貸収入が安定しており、キャッシュフローが良好な場合
• 小規模宅地等の特例が適用できる居住用不動産の場合

札幌の不動産売却における節税ポイント

1. 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却する場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。札幌市内の住宅であっても同様に適用され、大幅な節税効果が期待できます。

2. 所有期間10年超の軽減税率特例

居住用不動産を10年を超えて所有している場合、譲渡所得6,000万円以下の部分について軽減税率（14.21%）が適用されます。通常の長期譲渡所得税率（20.315%）と比較して大幅な節税が可能です。

3. 取得費の正確な把握と計算

古い不動産の場合、取得費が不明になっているケースがあります。この場合、売却価格の5%を取得費とすることができますが、実際の取得費がそれを上回る場合は、領収書等で証明することで節税につながります。

札幌市内の地域別売却戦略

人気エリア（中央区・豊平区・白石区）

これらのエリアは需要が高く、比較的短期間での売却が期待できます。相続税対策として早期売却を検討する場合に適しています。

郊外エリア（清田区・手稲区・西区）

売却に時間がかかる可能性があるため、余裕を持ったスケジュールで進める必要があります。一方で、価格面では買い手にとって魅力的な物件となることが多いです。

投資用物件の多いエリア

収益物件として需要があるエリアでは、賃貸中のまま売却することも可能です。空室リスクを避けながら売却できる点がメリットです。

専門家との連携の重要性

税理士との相談

相続税対策には複雑な税務知識が必要です。札幌市内で相続に詳しい税理士と連携し、総合的な対策を立てることが重要です。

不動産会社の選び方

札幌の地域事情に精通し、相続関連の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却が実現できます。

注意すべきポイントと落とし穴

1. 急ぎすぎによる売却価格の下落

相続税対策を急ぐあまり、市場価格を大幅に下回る価格で売却してしまうケースがあります。適正価格での売却のため、十分な検討期間を設けることが大切です。

2. 他の特例との併用可否

小規模宅地等の特例など、他の相続税軽減制度との併用について事前に確認が必要です。売却によって適用できなくなる特例もあります。

3. 売却時期と相続開始時期のタイミング

生前売却の場合、売却から相続開始まで3年以内だと贈与税の課税対象になる可能性があります。適切なタイミングでの売却が重要です。

まとめ：札幌での相続税対策売却成功のポイント

札幌市内の不動産を相続税対策として売却する場合、以下のポイントが成功の鍵となります：

計画的なアプローチ 早めの準備と専門家との連携により、最適な売却戦略を立てることが重要です。

地域特性の理解 札幌市内の各エリアの特性を理解し、物件に応じた売却戦略を選択することで、より良い結果が期待できます。

税務面での総合的な検討 単純な売却だけでなく、相続税全体の軽減を考慮した総合的な対策が必要です。

札幌市内で相続税対策としての不動産売却をご検討の方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。豊富な経験と地域に密着した知識で、お客様の状況に最適なご提案をさせていただきます。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。