不動産売却コラム
Column
相続税改正で変わった不動産評価｜札幌市の相続対策と節税テクニック2025年版
相続税改正で変わった不動産評価｜札幌市の相続対策と節税テクニック2025年版
はじめに：2024年の相続税制改正が札幌市の不動産オーナーに与える影響
2024年から始まった相続税制改正により、特にマンションや不動産を所有している札幌市民の相続税負担が大幅に変化しています。これまで有効だった節税対策の効果が薄れる一方で、新しい対策の重要性が高まっています。
札幌市東区で不動産売買仲介を行っている当社では、相続に関する相談が急増しており、多くの方が改正内容への対応に不安を抱えています。本記事では、2025年の最新情報をもとに、札幌市の実情に合わせた相続対策をわかりやすく解説します。
2024年相続税制改正の主要ポイント
1. マンションの相続税評価額算定方法の見直し
2024年1月1日から、マンションの相続税評価額が従来の1.2倍（築古）～2.0倍（築浅）程度に上昇しています。これにより、タワーマンション節税と呼ばれる手法の効果が大幅に削減されました。
具体的な変更内容：
- 従来：固定資産税評価額＋路線価評価額の合計
- 改正後：上記の合計額に「立地・築年数補正率」を乗算
札幌市への影響： 札幌市中央区や東区の高層マンションを相続予定の方は、評価額の上昇により相続税負担が増加する可能性があります。特に、札幌駅周辺や大通公園近くの築浅マンションでは、評価額が2倍近く上がるケースも見られます。
2. 相続時精算課税制度の拡充
2024年から相続時精算課税制度において、年間110万円の基礎控除が新設されました。これにより、生前贈与による相続対策の選択肢が広がっています。
3. 加算期間の延長
生前贈与加算の対象期間が3年から7年に延長されましたが、段階的な適用により、完全実施は2031年からとなります。
札幌市の不動産市場における相続対策の重要性
札幌市の不動産価格動向
札幌市の不動産価格は、北海道新幹線延伸や再開発事業の影響で上昇傾向にあります。特に中央区、北区、東区では地価上昇が顕著で、相続税評価額も連動して上昇しています。
主要エリアの特徴：
東区：
- 札幌駅北口再開発の影響で地価上昇
- ファミリー向けマンションの相続案件が多い
- 住宅密集地での土地評価に注意が必要
中央区：
- 大通公園、すすきの周辺の高額物件
- 商業地域の評価額上昇が著しい
- タワーマンション所有者の相続税負担増
北区：
- 新川地区を中心とした戸建て住宅
- 相対的に評価額は安定的
- 郊外型住宅の相続対策が重要
2025年版：効果的な相続対策と節税テクニック
1. 不動産を活用した基本的な節税手法
賃貸経営による評価額軽減
賃貸用不動産は自宅用より評価額が下がるため、現金を不動産に替えることで相続税を節税できます。札幌市東区では、以下の賃貸経営が効果的です：
- アパート経営： 土地・建物ともに評価額減（貸家建付地評価）
- 戸建て賃貸： 単身者・学生向け需要が安定
- 駐車場経営： 初期投資が少なく始めやすい
小規模宅地等の特例活用
相続した不動産が以下の条件を満たす場合、評価額を最大80%減額できます：
特定居住用宅地等（330㎡まで80%減額）
- 被相続人の居住用宅地
- 配偶者または同居親族が相続
- 申告期限まで居住・所有継続
特定事業用宅地等（400㎡まで80%減額）
- 被相続人の事業用宅地
- 事業継続要件あり
2. 生前贈与を活用した対策
改正された相続時精算課税制度の活用
年間110万円の基礎控除を活用し、長期的な資産移転を実行します。札幌市の不動産価格上昇局面では、将来の値上がり分も含めて早期に資産移転することで節税効果が期待できます。
配偶者贈与の特例
結婚20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、2,000万円まで非課税となります。札幌市内の住宅であれば、多くのケースで適用可能です。
3. 家族信託を活用した新しい相続対策
札幌市でも注目が高まっている家族信託は、認知症対策と相続対策を同時に実現できる手法です。
メリット：
- 財産管理の継続性確保
- 相続税の節税効果
- 遺言機能の代替
- 成年後見制度の回避
札幌市での活用例：
- 東区の戸建て住宅を信託財産として息子が受託者となる
- 中央区のマンション経営を家族信託で継承
- 複数の不動産を効率的に管理・承継
4. リースバックを活用した資金調達と相続対策
札幌市で増加しているリースバックは、不動産を売却して現金化しつつ、そのまま居住を継続できるサービスです。相続対策としては以下の効果があります：
- 不動産評価額を現金評価額に変換
- 相続財産の分割しやすさ向上
- 相続税の納税資金確保
札幌市特有の注意点と対策
1. 寒冷地特有の建物維持費
札幌市の不動産相続では、雪害対策や暖房設備の維持費を考慮した長期的な収支計画が重要です。特に相続した賃貸物件では：
- 除雪費用の計上
- 暖房設備の定期更新
- 屋根・外壁の寒害対策
2. 人口動態を考慮した立地選択
札幌市の人口は微減傾向にありますが、中央区・北区・東区では転入超過が続いています。相続対策で不動産投資を検討する場合は、将来の人口動態を考慮した立地選択が重要です。
3. 雪国特有の不動産評価
札幌市では除雪の利便性や融雪設備の有無が不動産価値に大きく影響します。相続税評価においても、これらの要素を適切に反映させることで評価額の適正化が図れる場合があります。
今すぐ始めるべき相続対策チェックリスト
緊急度：高（すぐに着手）
-
現在の相続税額シミュレーション
- 2024年改正を反映した試算
- 札幌市の最新路線価での計算
-
マンション所有者の評価見直し
- 新評価方法による影響額確認
- 必要に応じた売却・組み替え検討
-
家族会議の実施
- 相続方針の共有
- 各相続人の意向確認
緊急度：中（年内に着手）
-
生前贈与の実行
- 相続時精算課税制度の活用検討
- 配偶者贈与特例の適用可能性確認
-
不動産の有効活用検討
- 賃貸経営による評価額軽減
- 遊休地の活用方針決定
-
専門家との相談体制構築
- 税理士、司法書士、不動産業者との連携
緊急度：低（来年度中に着手）
-
家族信託の検討
- 認知症対策を含む包括的な設計
- 信託契約書の作成
-
保険を活用した納税資金対策
- 生命保険の非課税枠活用
- 保険料の贈与による二重効果
まとめ：札幌市での相続対策は早期着手が成功の鍵
2024年の相続税制改正により、従来の節税手法の効果が減少している今、札幌市の不動産オーナーにとって早期の相続対策がより重要になっています。
特にマンション所有者は評価額の上昇により税負担が増加する可能性が高く、早急な対策検討が必要です。一方で、相続時精算課税制度の拡充や家族信託など新しい選択肢も生まれており、適切な対策を講じることで効果的な節税が可能です。
札幌市東区で不動産売買仲介を行っている当社では、税理士・司法書士と連携した包括的な相続対策サポートを提供しています。2025年の税制改正を踏まえた最適な対策提案から、具体的な不動産売却・購入のご相談まで、ワンストップでサポートいたします。
相続対策は時間が経つほど選択肢が限られてしまいます。札幌市内の不動産を所有されている方は、ぜひお早めに専門家にご相談ください。あなたの大切な財産を次世代に効率良く承継するため、最適な対策をご提案いたします。
お問い合わせ・無料相談のご案内
札幌市東区の不動産相続・売却に関するご相談は、地域密着の当社へお任せください。相続税対策から不動産売却まで、豊富な実績とノウハウでサポートいたします。
- 初回相談無料
- 土日祝日対応可
- 札幌市全域対応
- 税理士・司法書士との連携サポート
※本記事の内容は2025年9月時点の情報に基づいています。税制改正や法律の変更により内容が変更される場合がありますので、具体的な対策の実施前には必ず専門家にご相談ください。
この記事の監修者
[監修者名] ハウスドゥ 札幌栄町 店長 谷橋 力良
保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。
