札幌市で空き家を相続した方必見！売却・活用・管理の3つの選択肢を徹底比較

札幌市で空き家を相続されたものの、「どうしたらいいかわからない」「維持費が心配」「税金が不安」といったお悩みを抱えていませんか？

空き家問題は全国的な課題となっており、札幌市でも年々増加傾向にあります。しかし、適切な知識と戦略があれば、相続した空き家を資産として有効活用することは十分可能です。

本記事では、空き家相続後の3つの選択肢を詳しく解説し、それぞれのメリット・デメリット、そして最適な判断基準をお伝えします。

札幌市の空き家事情と相続の現状

札幌市の空き家率と地域特性

札幌市の空き家率は全国平均とほぼ同水準の約13%となっていますが、区ごとに大きな差があります。中央区や北区では比較的需要が高い一方、南区や西区の一部では空き家の長期化が問題となっています。

特に札幌市では、以下の要因が空き家問題を複雑化させています：

• 積雪による建物への負荷：冬期間の雪の重みや凍結による建物劣化
• 暖房費の負担：空き家でも凍結防止のため最低限の暖房が必要
• 除雪の義務：近隣への迷惑防止のため定期的な除雪が必要

相続後に直面する主な課題

経済的負担

• 固定資産税・都市計画税（年間10～50万円程度）
• 火災保険料（年間2～5万円程度）
• 光熱費（凍結防止のため年間5～10万円程度）
• 管理費用（除雪・清掃等で年間10～20万円程度）

法的リスク

• 特定空家等に指定されるリスク
• 近隣への損害賠償責任
• 相続登記の義務化（2024年4月より）

選択肢1：売却による現金化

売却のメリット

即座に問題解決 空き家を売却することで、維持管理の負担や法的リスクから完全に解放されます。札幌市内であれば、立地によっては思わぬ高値で売却できる可能性もあります。

現金化による資産活用 売却代金を他の投資や生活資金に活用できます。相続税の支払いが必要な場合も、売却代金で対応可能です。

税制優遇措置の活用

• 相続空き家の3,000万円特別控除：一定条件下で譲渡所得から3,000万円控除
• 取得費加算の特例：相続税の一部を取得費に加算可能

売却のデメリットと注意点

解体費用の負担 古い建物の場合、解体費用（札幌市内で100～300万円程度）が必要になる場合があります。

売却時期による価格変動 札幌市の不動産市場は季節変動が大きく、冬期間は買い手が見つかりにくい傾向があります。

手続きの複雑さ 相続登記、境界確定、建物状況調査など、多くの手続きが必要です。

売却が適している場合

• 維持管理の負担を避けたい
• まとまった現金が必要
• 札幌市外在住で管理が困難
• 建物が老朽化し修繕費が高額
• 相続人が複数おり意見がまとまらない

実際の売却事例 札幌市東区の築40年戸建て（土地100㎡） 売却価格：1,200万円 解体費用：150万円 諸費用：80万円 手取り額：970万円

選択肢2：賃貸等による活用

活用方法の種類

一般賃貸住宅として活用 リフォーム後、一般的な賃貸住宅として貸し出す方法です。札幌市内では学生向けアパートや単身者向け住宅の需要が安定しています。

シェアハウス・ゲストハウス運営 近年札幌市内で増加している活用方法です。特に中央区や北区では外国人観光客や長期滞在者のニーズがあります。

駐車場・トランクルーム 建物を解体し、駐車場やコンテナ型トランクルームとして活用する方法です。

太陽光発電設備設置 建物を解体し、太陽光発電設備を設置して売電収入を得る方法です。

活用のメリット

継続的な収入

• 賃貸住宅：月額5～15万円程度の賃料収入
• 駐車場：月額5,000～15,000円程度（1台あたり）
• トランクルーム：月額3,000～8,000円程度（1区画あたり）

税制上の優遇

• 青色申告による65万円控除
• 減価償却費による所得圧縮効果
• 借入金利息の必要経費算入

資産価値の維持・向上 適切な管理により、不動産の資産価値を維持または向上させることができます。

活用のデメリット

初期投資の必要性

• リフォーム費用：200～800万円程度
• 設備投資：50～200万円程度
• 各種手続き費用：20～50万円程度

継続的な管理責任

• 入居者対応やトラブル解決
• 定期的なメンテナンス
• 確定申告等の事務処理

空室リスク 札幌市内でも立地によっては入居者確保が困難な場合があります。

活用が適している場合

• 立地条件が良い（駅近、商業地域等）
• 建物の状態が比較的良好
• 継続的な収入を希望
• 不動産管理に関心がある
• 初期投資資金に余裕がある

実際の活用事例 札幌市北区の築25年戸建て（3LDK） リフォーム費用：350万円 月額賃料：12万円 年間収入：144万円 年間経費：60万円 年間純収入：84万円

選択肢3：維持管理による保有継続

維持管理の基本方針

最低限の維持管理 建物の劣化を防ぎ、近隣に迷惑をかけない程度の管理を行います。将来の活用や売却に備えて、資産価値を維持することが目的です。

定期的な点検・メンテナンス

• 月1回程度の見回り点検
• 季節ごとの設備点検
• 必要に応じた小修繕

札幌市特有の管理ポイント

冬期間の管理

• 水道管凍結防止（水抜き作業または暖房維持）
• 屋根雪下ろし（積雪量に応じて）
• 玄関前・駐車場の除雪
• 窓の結露対策

春期間の管理

• 融雪による雨漏り・水害チェック
• 外壁・屋根の冬期間ダメージ確認
• 庭木の手入れ・雑草対策

維持管理のメリット

将来の選択肢保持 市場環境の変化や家族状況の変化に応じて、後から売却や活用を選択できます。

思い出の保持 家族の思い出が詰まった実家を手放さずに済みます。

市場価値の上昇期待 札幌市内の一部エリアでは、再開発や交通インフラ整備により将来的な価値上昇が期待できます。

維持管理のデメリット

継続的な費用負担

• 年間維持費：30～60万円程度
• 大規模修繕費：5～10年ごとに100～500万円程度

管理の手間 定期的な見回りや季節対応など、時間と労力が必要です。

劣化の進行 使用していない建物は劣化が早く、長期間放置すると大規模修繕が必要になります。

維持管理が適している場合

• 将来的に住む予定がある
• 市場価値の上昇を期待
• 売却・活用の判断に時間をかけたい
• 家族の思い出を大切にしたい
• 札幌市内在住で管理しやすい

どの選択肢を選ぶべき？判断基準とフローチャート

判断の主要ポイント

1. 立地条件の評価

• 駅からの距離（徒歩15分以内か）
• 商業施設・医療機関へのアクセス
• 住宅地としての人気度
• 将来の開発計画の有無

2. 建物状況の評価

• 築年数と構造
• 主要設備の状況
• 耐震性能
• 必要な修繕費用の概算

3. 個人の状況

• 資金的余裕
• 管理に割ける時間
• 札幌市内での居住の有無
• 相続人の意向

判断フローチャート

Step1: 緊急性の確認

• 相続税の支払いが必要 → 売却を検討
• 維持費用の負担が困難 → 売却を検討
• 時間的余裕がある → Step2へ

Step2: 立地・建物状況の評価

• 好立地かつ建物良好 → 活用を検討
• 好立地だが建物要修繕 → 活用または売却を検討
• 立地不良 → 売却または維持管理を検討

Step3: 個人状況との適合性

• 管理能力・資金力あり → 活用可能
• 管理困難 → 売却を検討
• 思い入れ強い → 維持管理を検討

各選択肢の税務上の注意点

売却時の税務

譲渡所得税

• 短期譲渡（5年以下）：約39%
• 長期譲渡（5年超）：約20%
• 相続空き家特例：3,000万円控除適用可能（要件あり）

相続税評価額との関係 相続税評価額と実際の売却価格に大きな差がある場合、税務調査の対象となる可能性があります。

活用時の税務

不動産所得

• 賃料収入から必要経費を差し引いて計算
• 減価償却費の計上による節税効果
• 青色申告による各種控除

維持管理時の税務

固定資産税

• 住宅用地特例の適用条件確認
• 特定空家指定回避のための適切な管理

専門家との連携の重要性

空き家の相続後の対応は、不動産、税務、法務など多岐にわたる専門知識が必要です。以下の専門家との連携を推奨します：

不動産業者

• 査定・売却・賃貸管理
• 市場動向の情報提供

税理士

• 相続税・所得税の計算
• 節税対策の提案

司法書士

• 相続登記手続き
• 権利関係の整理

建築士・リフォーム業者

• 建物診断・修繕計画
• 活用のための改修提案

まとめ：あなたに最適な選択肢を見つけるために

札幌市で空き家を相続された場合、売却、活用、維持管理の3つの選択肢があります。それぞれに明確なメリット・デメリットがあり、最適な選択は個々の状況により異なります。

売却が適している方

• 維持管理の負担を避けたい
• まとまった現金が必要
• 札幌市外在住で管理が困難

活用が適している方

• 継続的な収入を得たい
• 立地条件が良好
• 不動産管理に関心がある

維持管理が適している方

• 将来的な利用予定がある
• 家族の思い出を大切にしたい
• 判断に時間をかけたい

重要なのは、現在の状況だけでなく将来の変化も考慮して判断することです。また、どの選択肢を選ぶにしても、早めの対応が重要です。空き家問題は放置すればするほど解決が困難になります。

無料相談のご案内

当社では、札幌市内の空き家相続に関する無料相談を承っております。お客様の状況に応じて、最適な解決策をご提案いたします。

相談内容

• 物件査定（売却の場合）
• 活用プランの提案
• 維持管理方法のアドバイス
• 税務・法務面での注意点説明
• 各種専門家のご紹介

相談方法

• 電話・メールでの初回相談
• 現地での詳細相談
• オンライン相談にも対応

札幌市で空き家を相続してお困りの方は、一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。豊富な経験と地域密着のネットワークで、お客様の大切な資産を最適な形で活用できるよう、全力でサポートいたします。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。