札幌市で空き家を相続したらすぐやるべきこと｜売却・管理・税金の基礎知識

親や親族が所有していた不動産を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家になってしまった――。札幌市でこうした状況に直面する方が年々増えています。空き家を相続した場合、放置すると様々なリスクやコストが発生するため、早めの対応が重要です。

この記事では、札幌市で空き家を相続した際にすぐやるべきこと、売却・管理・税金の基礎知識について詳しく解説します。

空き家を相続したらまず行う3つの手続き

1. 相続登記（名義変更）を速やかに行う

相続が発生したら、まず不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記」を行う必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

札幌市内の不動産であっても、相続登記は札幌法務局で手続きを行います。必要書類は以下の通りです。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書（複数の相続人がいる場合）

手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼することも検討しましょう。

2. 相続人全員で遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、誰が空き家を相続するのか、または売却して現金を分割するのかなどを話し合う「遺産分割協議」が必要です。この協議がまとまらないと、不動産の売却や管理の方針が決められません。

札幌市の空き家の場合、築年数が古く資産価値が低いケースも多く、「誰も相続したがらない」という事態も起こりえます。そのような場合でも放置せず、早めに専門家を交えて解決策を探ることが大切です。

3. 固定資産税の納税義務者を確認する

不動産を所有している限り、毎年固定資産税と都市計画税が課税されます。相続が発生した年の固定資産税は、1月1日時点の所有者（被相続人）に課税されますが、実際には相続人が支払うことになります。

札幌市の場合、固定資産税の納期は通常4回に分かれており、納税通知書は毎年4月上旬に送付されます。空き家であっても税金は発生するため、納税資金の準備が必要です。

札幌市の空き家にかかる税金とコスト

固定資産税・都市計画税

空き家を所有し続ける限り、毎年固定資産税と都市計画税がかかります。札幌市の固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税は0.3%です。

通常、居住用の住宅には「住宅用地の特例」が適用され、200平方メートルまでの土地（小規模住宅用地）については固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。

しかし、管理が不十分で「特定空家」に指定されると、この特例が適用されなくなり、税額が最大6倍になる可能性があります。札幌市でも空き家対策は強化されており、倒壊の危険性や景観を著しく損なう空き家については、特定空家に指定されるリスクがあります。

維持管理費用

空き家を放置すると、様々な維持管理費用が発生します。

• 除雪費用: 札幌市は積雪量が多いため、冬季の除雪は必須です。放置すると近隣トラブルの原因になります（年間5万円〜10万円程度）
• 庭木の管理: 雑草や樹木の手入れが必要です（年間2万円〜5万円程度）
• 火災保険: 空き家でも火災保険への加入が望ましいです（年間1万円〜3万円程度）
• 光熱費: 凍結防止のため、冬季は水道や電気を最低限使用する必要があります
• 定期巡回費用: 遠方に住んでいる場合、管理会社に巡回を依頼すると月1万円〜2万円程度

年間で10万円〜30万円程度のコストがかかることも珍しくありません。

相続税

相続財産の総額が基礎控除額（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税が課税されます。空き家も相続財産として評価されるため、他の財産と合わせて基礎控除を超える場合は注意が必要です。

ただし、「空き家の3,000万円特別控除」という制度があり、一定の要件を満たせば、相続した空き家を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例を活用するためには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

空き家の管理方法と選択肢

自分で管理する場合

札幌市内や近郊に住んでいて、定期的に空き家を訪問できる場合は、自分で管理することも可能です。最低でも月1回は訪問し、以下の点をチェックしましょう。

• 雨漏りや破損箇所の確認
• 換気（結露やカビの防止）
• 郵便物の整理
• 庭木や雑草の手入れ
• 冬季の除雪と水道管の凍結防止

札幌市は冬の寒さが厳しいため、特に水道管の凍結対策は重要です。長期間使用しない場合は、水抜きを行う必要があります。

管理会社に依頼する場合

遠方に住んでいる場合や、頻繁に訪問できない場合は、札幌市内の空き家管理サービスを利用することをおすすめします。管理会社では以下のようなサービスを提供しています。

• 月1回〜月2回の巡回点検
• 換気・通水
• 郵便物の整理と転送
• 除雪サービス
• 簡易清掃
• 異常があった場合の報告

費用は月5,000円〜15,000円程度が相場です。冬季の除雪を含めると、さらに費用がかさむこともあります。

札幌市で空き家を売却する方法

売却のメリット

空き家を売却すれば、維持管理の負担や固定資産税から解放されます。また、相続税の納税資金として活用することもできます。札幌市の不動産市場は、中心部や地下鉄沿線であれば比較的需要があり、適正価格であれば売却できる可能性が高いです。

売却のタイミング

前述の「空き家の3,000万円特別控除」を活用するためには、相続開始から3年以内の売却が有利です。また、空き家を放置すればするほど建物の劣化が進み、資産価値が下がります。札幌市の場合、特に冬の寒さと積雪で建物の傷みが早まるため、早めの売却検討が賢明です。

売却前の準備

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する: 札幌市内の不動産会社3〜5社に査定を依頼し、適正な相場を把握しましょう。

2. 建物の状態を確認する: 古い建物の場合、解体して更地にした方が売れやすいケースもあります。解体費用は札幌市で100万円〜200万円程度が目安です。

3. 境界の確定: 隣地との境界が不明確な場合は、測量を行って境界を確定させると、トラブルを防げます。

4. 必要書類の準備: 権利証、固定資産税納税通知書、建築確認済証、測量図などを準備します。

売却が難しい場合の選択肢

築年数が古い、立地が悪い、建物が傷んでいるなどの理由で、通常の仲介では売却が難しい場合もあります。そのような場合は以下の方法も検討しましょう。

• 買取業者への売却: 相場より安くなりますが、早期に現金化できます
• 空き家バンクへの登録: 札幌市では空き家バンク制度を活用できます
• 相続放棄: 他に相続財産がない場合、相続放棄も選択肢ですが、他の相続人への影響を考慮する必要があります

まとめ：早めの決断が損失を防ぐ

札幌市で空き家を相続した場合、放置すると様々なコストやリスクが発生します。相続登記の義務化、固定資産税の負担、維持管理費用、特定空家指定のリスクなど、考慮すべき点は多岐にわたります。

すぐにやるべきことは以下の3点です。

1. 相続登記を3年以内に完了させる
2. 相続人全員で空き家の扱いを協議する
3. 維持管理の方法を決定し、実行する

そして、将来的に活用する予定がないのであれば、早めの売却を検討することをおすすめします。特に相続から3年以内であれば、税制上の優遇措置も受けられます。

札幌市の不動産売却に精通した専門家に相談することで、最適な解決策が見つかるはずです。空き家の問題は先延ばしにせず、早めに行動を起こすことが、結果的に負担を最小限に抑えることにつながります。

札幌市で空き家の相続や売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。経験豊富な専門スタッフが、あなたの状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。