リースバックで住み続けながら資金調達｜札幌で自宅を売却しても住める新しい選択肢

「まとまった資金が必要だけど、今の家から引っ越したくない」「老後資金を確保したいけれど、住み慣れた札幌の自宅を手放すのは抵抗がある」。このような悩みを抱えている方に注目されているのが「リースバック」という資金調達方法です。

リースバックとは、自宅を売却して現金化しながら、そのまま賃貸として住み続けられる新しい不動産活用の仕組みです。本記事では、札幌市でリースバックを検討している方に向けて、仕組みやメリット・デメリット、活用事例、注意点まで徹底解説します。

リースバックとは？基本的な仕組みを理解する

リースバック（セールアンドリースバック）とは、自宅を不動産会社や専門業者に売却し、その後、売却した物件を賃貸借契約で借りて住み続ける方法です。

具体的な流れは以下の通りです。

1. 査定・契約 不動産会社がリースバック価格を査定し、売買契約と賃貸借契約を同時に締結します。

2. 売却・資金受取 自宅の所有権が不動産会社に移り、売却代金が一括で支払われます。札幌市内の一戸建てやマンションでも、通常1〜2ヶ月程度で現金化が可能です。

3. 賃貸契約開始 元の自宅に賃借人として住み続け、毎月家賃を支払います。引っ越しの必要はなく、生活環境を変えずに資金調達ができます。

4. 将来の買戻しも可能 契約内容によっては、将来的に自宅を買い戻すことも可能です。

この仕組みにより、「住む場所を失わずに資金を得る」という、従来の不動産売却にはなかった選択肢が実現します。

リースバックのメリット：札幌で活用する5つの利点

1. まとまった資金を短期間で確保できる

リースバックの最大のメリットは、自宅売却による現金化です。札幌市内の持ち家であれば、数百万円から数千万円規模の資金調達が可能です。

住宅ローンの返済、事業資金の確保、医療費や介護費用、老後資金の補填など、まとまった資金が必要な場面で有効な手段となります。銀行融資と違い、審査のハードルも比較的低く、高齢者でも利用しやすいのが特徴です。

2. 住み慣れた環境を変えずに済む

札幌市内で長年暮らしてきた自宅を手放すことなく、そのまま住み続けられるのは大きな魅力です。

近隣との人間関係、通い慣れた病院やスーパー、お孫さんの通学区域など、生活環境を変える必要がありません。特に高齢の方にとって、環境の変化は心身に大きな負担となるため、このメリットは重要です。

3. 固定資産税や修繕費の負担がなくなる

自宅を売却することで、所有者としての負担から解放されます。札幌市の固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費・修繕積立金などの支払いが不要になります。

また、給湯器の故障や外壁の修繕など、突発的な修繕費用も基本的に所有者（不動産会社）の負担となります。予期せぬ出費のリスクが減り、家計管理がしやすくなります。

4. 相続問題の解決につながる

自宅を生前に売却することで、相続時のトラブルを回避できます。

不動産は分割が難しく、相続人が複数いる場合に争いの原因となることがあります。リースバックで現金化しておけば、相続財産が明確になり、公平な分割がしやすくなります。また、相続税の納税資金確保にも役立ちます。

5. 引っ越し費用や手間がかからない

通常の売却では、引っ越し費用や新居探しの手間、時間がかかりますが、リースバックならその必要がありません。

札幌市内での引っ越しでも、家族構成によっては数十万円の費用がかかります。また、高齢者の場合、新しい環境に適応する精神的・肉体的負担も大きいため、引っ越し不要というのは重要なメリットです。

リースバックのデメリットと注意点

リースバックには多くのメリットがある一方で、理解しておくべきデメリットや注意点も存在します。

1. 売却価格が市場相場より低くなる

リースバックの買取価格は、通常の市場価格の60〜80%程度になることが一般的です。

札幌市内で通常なら2,500万円で売却できる戸建てが、リースバックでは1,500〜2,000万円程度になる可能性があります。賃貸として貸し出すリスクを業者が負うため、価格は抑えられる傾向にあります。

2. 家賃の支払いが必要になる

毎月の家賃負担が発生します。札幌市内の相場にもよりますが、売却価格の8〜13%程度が年間家賃の目安となります。

売却価格2,000万円の場合、年間160〜260万円、月額約13〜22万円の家賃が必要です。年金収入だけで家賃を支払い続けられるか、長期的な資金計画が重要になります。

3. 自宅の所有権を失う

当然ですが、売却により自宅の所有権は不動産会社に移ります。将来的な資産としての価値上昇の恩恵を受けられなくなります。

また、賃貸契約のため、大規模なリフォームや増改築は原則としてできません。ペットの飼育なども契約内容によって制限される場合があります。

4. 契約期間に注意が必要

リースバック契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。

定期借家契約の場合、契約期間終了後に更新できず、退去を求められる可能性があります。札幌市内で再度引っ越し先を探す必要が出てくるため、契約内容の確認が極めて重要です。

普通借家契約なら、基本的に継続して住み続けられますが、家賃が高めに設定されることがあります。

5. 買戻し価格が高額になる可能性

将来的に自宅を買い戻したい場合、売却価格より高い金額が必要になるケースが多くあります。

売却価格2,000万円の物件を買い戻す際、2,200〜2,400万円程度を求められることもあります。買戻しを検討している場合は、事前に条件をしっかり確認しましょう。

リースバックが向いている人・向いていない人

リースバックが向いている人

老後資金を確保したい高齢者 年金だけでは生活が厳しいが、住み慣れた札幌の自宅を離れたくない方に最適です。

事業資金が必要な自営業者 事業の運転資金や設備投資のために、自宅を活用して資金調達したい方。

住宅ローン返済が困難な方 失業や収入減少で住宅ローンの返済が苦しくなった場合、競売を避けながら住み続ける手段として有効です。

相続対策を考えている方 札幌市内の自宅を生前に整理し、相続トラブルを避けたい方。

離婚による財産分与が必要な方 自宅を売却して財産分与する必要があるが、子どもの学校などの理由で引っ越せない場合。

リースバックが向いていない人

長期的に資産価値を重視する方 札幌市の不動産価値が今後上昇すると考えている場合、売却は機会損失となる可能性があります。

家賃の支払いが難しい方 売却後の家賃負担が収入に対して重すぎる場合、リースバックは適していません。

定期借家契約での退去リスクを受け入れられない方 将来的な退去の可能性を許容できない場合は、慎重な検討が必要です。

札幌市でリースバックを成功させるポイント

札幌市でリースバック契約を検討する際、以下のポイントに注意することで、より良い条件での契約が可能になります。

1. 複数社から見積もりを取る

リースバックの条件は業者によって大きく異なります。売却価格、家賃、契約期間など、最低3社以上から見積もりを取り、比較検討しましょう。

札幌市内でリースバックに対応している不動産会社、全国展開しているリースバック専門業者など、幅広く相談することをお勧めします。

2. 契約内容を細部まで確認する

特に以下の点は必ず確認してください。

• 賃貸借契約の種類（定期借家か普通借家か）
• 契約期間と更新条件
• 家賃の金額と将来的な値上げの可能性
• 買戻し条件（価格、期間、手続き）
• 修繕費用の負担区分
• 解約条件とペナルティ

札幌市の場合、冬季の暖房設備や雪対策に関する費用負担についても明確にしておくことが重要です。

3. 長期的な資金計画を立てる

売却で得た資金と、今後支払う家賃のバランスを考えた長期的な資金計画が必要です。

専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、10年、20年先まで見据えた収支シミュレーションを行いましょう。

4. 家族や相続人と事前に相談する

リースバックは家族全体に関わる重要な決定です。配偶者、子どもなど、関係者全員で話し合い、理解と同意を得ることが大切です。

特に相続人となる子どもたちには、自宅を売却する理由や、将来の相続への影響について説明しておきましょう。

5. 信頼できる業者を選ぶ

リースバック業者の中には、不当に安い価格で買い取ろうとしたり、契約内容が不透明だったりする業者も存在します。

札幌市内で実績のある不動産会社や、全国的に信頼されているリースバック専門業者を選びましょう。契約前に、業者の評判や過去の取引実績を確認することも重要です。

リースバック以外の選択肢も検討を

リースバックが最適解とは限りません。状況によっては、以下の選択肢も検討する価値があります。

リバースモーゲージ 自宅を担保に金融機関から融資を受け、死亡時に自宅を売却して返済する方法。所有権を維持したまま資金調達できます。ただし、札幌市内でも利用できる金融機関は限られています。

住み替えローン 自宅を売却して新居を購入する際、住宅ローン残債を新居のローンに組み込む方法。より手頃な物件に住み替えることで、資金を確保できます。

任意売却 住宅ローン返済が困難な場合、競売を避けて通常の売却に近い形で売却する方法。その後、賃貸物件に引っ越すことになります。

親族間売買 信頼できる親族に自宅を売却し、家賃を払って住み続ける方法。リースバックより有利な条件で契約できる可能性があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、専門家に相談しながら最適な方法を選びましょう。

まとめ：リースバックは慎重に、でも可能性は大きい

リースバックは、札幌市で自宅を持つ方にとって、資金調達と住環境維持を両立できる魅力的な選択肢です。特に老後資金の確保や、住宅ローン返済の負担軽減、相続対策などの場面で有効な手段となります。

ただし、売却価格が市場相場より低くなること、継続的な家賃負担が発生すること、契約内容によっては将来的に退去を求められる可能性があることなど、注意すべき点も多くあります。

リースバックを成功させるためには、複数社からの見積もり取得、契約内容の詳細確認、長期的な資金計画の策定が不可欠です。そして何より、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

札幌市でリースバックをご検討中の方へ

当社では、札幌市内の不動産に特化したリースバックのご相談を無料で承っております。お客様の状況を丁寧にヒアリングし、リースバックが本当に最適な選択肢かどうかを含めて、中立的な立場からアドバイスいたします。

複数のリースバック業者との比較検討のサポートや、契約内容のチェック、長期的な資金計画の立案まで、トータルでサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。秘密厳守で対応いたします。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。