2026年の札幌市不動産市場は、大きな転換期を迎えています。「今売るべきか、もう少し待つべきか」——多くの不動産所有者が抱えるこの疑問に、最新の市場データと専門家の視点から答えます。

今回は、札幌市の主要エリアである東区・北区・中央区を中心に、2026年最新の価格動向と、高値で売却するための査定のポイントを詳しく解説します。

2026年札幌市不動産市場の全体概況

価格トレンド：上昇は続くのか？

2020年以降、札幌市の不動産価格は上昇を続けてきました。特にマンション価格は、2020年比で平均20〜30%上昇しています。しかし、2026年に入り、この上昇トレンドに変化の兆しが見えています。

2026年の主な市場要因

• 日銀の金融政策正常化による住宅ローン金利の上昇
• 北海道新幹線札幌延伸の大幅遅延（2038年度末以降に延期）
• 再開発プロジェクトの本格化（札幌駅周辺、創成川以東エリア）
• 人口減少の加速（札幌市全体で微減傾向）
• インバウンド需要の回復と投資物件需要

これらの要因が複雑に絡み合い、エリアによって明暗が分かれる市場となっています。

新幹線延伸延期が市場に与える影響

鉄道・運輸機構の発表によると、北海道新幹線札幌延伸は当初2030年度末を予定していましたが、巨大な岩盤や軟弱な地盤が影響しトンネル工事が難航。早くても2038年度末以降になる見通しです。

延伸延期による市場への影響

プラス面

• 急激な価格上昇の抑制で、買いやすい価格帯を維持
• 開業直前の投機的な価格高騰リスクの低下
• 長期的な資産保有の選択肢が増える

マイナス面

• 「新幹線開業前の値上がり期待」による需要の減少
• 札幌駅周辺エリアの期待値の調整局面
• 投資家の短期売却意欲の低下

結論として、新幹線延伸を理由に購入を検討していた層の需要が弱まり、特に札幌駅周辺エリアでは価格の伸びが鈍化する可能性があります。

「今が売り時」と言える3つの理由

1. 住宅ローン金利上昇前の駆け込み需要 2026年春以降、変動金利の上昇が予想されており、購入検討者が「金利が低いうちに」と動いています。金利が1%上がると購入可能額が約15%減少するため、今のうちに購入したい層が一定数存在します。

2. 新幹線延期による「期待値調整」前の売却 延伸が2038年度末以降に延期されたことで、今後は新幹線関連の期待値が徐々に剥落していく可能性があります。まだ延期の影響が価格に完全に織り込まれていない今のうちが、売却の好機と言えます。

3. 中古物件の需要が旺盛 新築価格の高騰により、相対的に手頃な中古物件への需要が増加しています。特に築浅の中古マンションは新築と遜色ない価格で売却できるケースも。ただし、金利上昇により購入者の予算が縮小する前に売却することが重要です。

エリア別価格動向と査定相場

中央区：札幌市の不動産市場を牽引

札幌市の中心部である中央区は、最も価格が高く、流動性も高いエリアです。新幹線延期の影響は比較的限定的で、都心居住の需要は安定しています。

マンション相場（2026年2月時点）

大通・すすきのエリア

• 築5年以内：平米単価70万円〜90万円（3LDK 4,500万円〜6,000万円）
• 築5〜10年：平米単価55万円〜70万円（3LDK 3,500万円〜4,500万円）
• 築10〜20年：平米単価45万円〜55万円（3LDK 3,000万円〜3,800万円）

円山・宮の森エリア

• 築5年以内：平米単価65万円〜85万円（3LDK 4,200万円〜5,500万円）
• 築5〜10年：平米単価50万円〜65万円（3LDK 3,300万円〜4,200万円）
• 築10〜20年：平米単価40万円〜50万円（3LDK 2,600万円〜3,500万円）

桑園・北1条西エリア

• 築5年以内：平米単価60万円〜75万円（3LDK 3,800万円〜4,800万円）
• 築5〜10年：平米単価48万円〜60万円（3LDK 3,100万円〜3,900万円）

戸建住宅相場

円山・宮の森エリア

• 新築〜築5年：5,500万円〜8,000万円
• 築10〜20年：4,000万円〜6,000万円
• 築20年以上：2,500万円〜4,000万円

中央区南部（幌平橋・山鼻エリア）

• 新築〜築5年：4,000万円〜5,500万円
• 築10〜20年：2,800万円〜4,000万円
• 築20年以上：1,800万円〜2,800万円

2026年中央区の市場動向

上昇が続くエリア

• 大通公園周辺：再開発による希少性の高まり
• 円山エリア：富裕層の根強い人気、新幹線延期の影響は限定的
• 地下鉄駅徒歩5分圏内：公共交通利便性が高く評価

横ばい・やや下落のエリア

• すすきの周辺：繁華街離れの傾向
• 中央区南部：利便性で他エリアに劣る
• 桑園エリア：新幹線延期により期待値がやや調整

北区：新幹線延期の影響を最も受けるエリア

札幌駅周辺の再開発や、北海道大学周辺の文教エリアとして人気の北区。新幹線延期の影響が最も懸念されるエリアですが、再開発そのものは継続しており、中長期的な魅力は維持されています。

マンション相場（2026年2月時点）

札幌駅北口・北7条エリア

• 築5年以内：平米単価55万円〜70万円（3LDK 3,500万円〜4,500万円）
• 築5〜10年：平米単価45万円〜55万円（3LDK 2,900万円〜3,500万円）
• 築10〜20年：平米単価38万円〜45万円（3LDK 2,500万円〜3,000万円）

麻生・新琴似エリア

• 築5年以内：平米単価45万円〜55万円（3LDK 2,900万円〜3,500万円）
• 築5〜10年：平米単価38万円〜45万円（3LDK 2,500万円〜3,000万円）
• 築10〜20年：平米単価32万円〜38万円（3LDK 2,100万円〜2,500万円）

屯田・あいの里エリア

• 築5年以内：平米単価40万円〜50万円（3LDK 2,600万円〜3,200万円）
• 築5〜10年：平米単価35万円〜42万円（3LDK 2,300万円〜2,700万円）

戸建住宅相場

北24条・北大エリア

• 新築〜築5年：4,200万円〜5,800万円
• 築10〜20年：2,800万円〜4,000万円
• 築20年以上：1,800万円〜2,800万円

麻生・新琴似エリア

• 新築〜築5年：3,500万円〜4,800万円
• 築10〜20年：2,300万円〜3,500万円
• 築20年以上：1,500万円〜2,300万円

2026年北区の市場動向と新幹線延期の影響

新幹線延期による影響 札幌駅北口エリアは、新幹線札幌駅を見据えた投資需要が一部あったため、延期発表後に期待値が調整されています。ただし、以下の理由で大きな下落は見られていません。

• 札幌駅という都心立地の根本的な価値は変わらない
• 再開発プロジェクト自体は継続中
• 2038年度末という開業時期は遠いものの、確実性は高まった

売却のタイミング 北区、特に札幌駅周辺エリアは、今後1〜2年が売却の重要な時期となります。新幹線延期の影響が価格に完全に織り込まれる前、そして金利上昇による需要減少が本格化する前に売却することをおすすめします。

要注意ポイント

• 「新幹線駅徒歩圏」という訴求は効果が薄れているため、別の魅力（都心アクセス、再開発など）を前面に出す
• 投資家向けではなく、実需層（自己居住）をターゲットにした販売戦略が有効

東区：新幹線の影響は限定的、実需が中心

東区は札幌市内でも比較的手頃な価格帯で、ファミリー層に人気のエリアです。もともと新幹線への期待値が相対的に低かったため、延期による影響は限定的です。

マンション相場（2026年2月時点）

札幌駅東側・北8条エリア

• 築5年以内：平米単価48万円〜60万円（3LDK 3,100万円〜3,800万円）
• 築5〜10年：平米単価40万円〜48万円（3LDK 2,600万円〜3,100万円）
• 築10〜20年：平米単価35万円〜42万円（3LDK 2,300万円〜2,700万円）

元町・北光エリア

• 築5年以内：平米単価42万円〜52万円（3LDK 2,700万円〜3,300万円）
• 築5〜10年：平米単価36万円〜42万円（3LDK 2,300万円〜2,700万円）
• 築10〜20年：平米単価30万円〜36万円（3LDK 2,000万円〜2,400万円）

栄町・新道東エリア

• 築5年以内：平米単価38万円〜48万円（3LDK 2,500万円〜3,100万円）
• 築5〜10年：平米単価32万円〜38万円（3LDK 2,100万円〜2,500万円）

戸建住宅相場

元町・北光エリア

• 新築〜築5年：3,200万円〜4,500万円
• 築10〜20年：2,000万円〜3,000万円
• 築20年以上：1,200万円〜2,000万円

栄町・伏古エリア

• 新築〜築5年：2,800万円〜3,800万円
• 築10〜20年：1,800万円〜2,600万円
• 築20年以上：1,000万円〜1,800万円

2026年東区の市場動向

価格が堅調なエリア

• 地下鉄東豊線沿線：交通利便性が評価されている
• 創成川以東再開発エリア周辺：新幹線とは無関係な再開発需要

価格が伸び悩むエリア

• 丘珠・東苗穂方面：中心部から遠く、需要が限定的

売却戦略 東区は実需（自己居住目的）が中心のため、新幹線延期の影響は軽微です。「手頃な価格で広い住宅が買える」という基本的な魅力は変わらないため、適正価格で売り出せば2〜3ヶ月で成約する可能性が高いエリアです。

高値で売却するための査定ポイント

1. 複数社の査定で「適正価格」を見極める

不動産会社によって査定額に300万円〜500万円の差が出ることも珍しくありません。最低3社、できれば5社から査定を取りましょう。

チェックすべきポイント

• 査定額の根拠（周辺成約事例を具体的に示しているか）
• 販売戦略の具体性（どのように買主を見つけるのか）
• 過去の売却実績（そのエリアでの成約件数）
• 担当者の知識（エリアの再開発情報などを把握しているか）
• 新幹線延期を踏まえた現実的な査定か

注意：高すぎる査定額の罠 媒介契約を取るために、相場より明らかに高い査定額を提示する会社もあります。特に「新幹線延伸で値上がりします」という古い情報に基づいた査定には要注意。結局売れずに値下げを繰り返し、最終的に相場以下で売却することに……というケースも少なくありません。

2. 物件の「強み」を最大限にアピール

新幹線延期により、「駅近」「交通利便性」などの本質的な価値がより重視されるようになっています。

マンションの場合

• 南向き・角部屋は+5〜10%の評価
• 地下鉄駅徒歩5分以内は+10〜15%の評価（新幹線より既存交通網が重要に）
• 大規模修繕実施済みは安心材料
• 管理状態の良さ（共用部の清掃状況など）
• 眺望・日当たりの良さ

戸建の場合

• リフォーム履歴（特にキッチン・浴室・外壁）
• 駐車スペース2台以上
• 南向きの庭
• 角地・2面道路
• インスペクション（建物状況調査）の実施

3. 売却前の準備で印象を大きく改善

査定前・内覧前に以下の準備をするだけで、成約価格が50万円〜100万円変わることもあります。

必須の準備

• ハウスクリーニング（特に水回り）
• 不用品の処分と整理整頓
• 壁紙の小さな汚れや破れの補修
• 照明を明るいものに交換
• 庭の雑草除去・剪定

冬季の注意点

• 玄関前・駐車スペースの除雪
• 暖房をつけて室温を上げておく
• 結露やカビの除去

4. タイミングを逃さない

2026年の札幌市不動産市場では、以下のタイミングが売却に適しています。

ベストシーズン

• 2月〜4月：転勤・入学需要が最も高い
• 9月〜11月：秋の転勤シーズン

避けるべき時期

• 12月〜1月：年末年始と雪で動きが鈍い
• 5月〜8月：GW・夏休みで購入活動が停滞

ただし、好条件の物件は時期を問わず売れます。「良い物件をベストシーズンに出す」が理想ですが、金利上昇局面では早めに売却することも重要な戦略です。

5. 2026年特有の「アピールポイント」を活用

新幹線関連は避け、既存価値を強調

• ×「新幹線駅徒歩圏」→ ○「札幌駅徒歩10分、地下鉄3路線利用可」
• ×「新幹線開業で資産価値上昇」→ ○「都心再開発で利便性向上」

再開発関連 創成川以東エリアは「再開発エリアに隣接」を強調（新幹線とは切り離して訴求）

リモートワーク対応 ワークスペースがある間取りは積極的にアピール

省エネ性能 断熱性能や暖房コストの低さは北海道では重要な評価ポイント

実需層へのアピール 投資家向けより「実際に住む人」に向けた訴求（住環境、学区、買い物利便性など）

売却を成功させた実例

実例1：北区北24条のマンション（築8年・3LDK）

売却価格：3,400万円（査定額3,350万円とほぼ同額で成約）

成功のポイント

• 新幹線ではなく「札幌駅徒歩12分」という現在の利便性を前面に
• ハウスクリーニングで室内を徹底的にきれいに
• 南向き・最上階という強みを写真で効果的にアピール
• 適正価格での売り出しで、4週間で成約
• 投資家ではなく、実際に住むファミリー層に訴求

実例2：東区元町の戸建（築15年・4LDK）

売却価格：2,680万円（査定額2,500万円を180万円上回る）

成功のポイント

• 売却前に外壁塗装とキッチンの小修繕を実施
• 庭の手入れを徹底し、ガーデニングが楽しめる家としてアピール
• 地下鉄東豊線栄町駅徒歩8分の利便性を強調
• 若いファミリー層をターゲットに絞った販売活動
• 新幹線延期の影響がほぼないエリアで、実需が旺盛

実例3：中央区大通のマンション（築5年・2LDK）

売却価格：4,800万円（購入時より300万円高く売却）

成功のポイント

• 都心居住の価値を前面に（徒歩圏で全て完結する利便性）
• 投資家とエンドユーザー両方にアプローチ
• 購入時の設備仕様書やアフターサービス資料を完備
• 内覧時の対応を丁寧に行い、購入希望者の不安を解消
• 新幹線延期の影響が少ない都心エリアで安定需要

まとめ：2026年は「現実的な価格設定」が成功の鍵

2026年の札幌市不動産市場は、新幹線延期という大きな環境変化を受け、「期待値」から「現実的価値」への転換期にあります。

売り時と言えるエリア・物件

• 中央区の駅近マンション（新幹線延期の影響が限定的）
• 地下鉄駅徒歩5分以内の物件（既存交通網の価値が再評価）
• 東区の実需向け物件（もともと新幹線期待が少なく影響軽微）
• 築浅で管理の良いマンション

慎重な判断が必要なエリア・物件

• 札幌駅北口エリア（新幹線期待の剥落リスク、ただし早期売却なら可）
• 郊外の古い戸建（金利上昇で購入層が縮小）
• 地下鉄駅から遠い物件

売却成功の3大ポイント

1. 新幹線延期を織り込んだ現実的な価格設定 過度な期待値ではなく、現在の利便性に基づいた適正価格で
2. 金利上昇前のタイミングを逃さない 2026年後半以降、金利上昇で購入可能額が減る可能性が高い
3. 実需層をターゲットにした訴求 投資家の期待値ではなく、実際に住む人の満足度を重視

重要なのは、「相場を正しく理解し、適正価格で売り出すこと」です。新幹線延期という環境変化を冷静に受け止め、物件本来の価値を正しく伝えることが、2026年の売却成功の鍵となります。

信頼できる不動産会社と二人三脚で、最新の市場環境を最大限に活用した売却戦略を立てましょう。

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当社は札幌市内での豊富な売却実績があり、新幹線延期を踏まえた2026年最新の市場動向に基づいた適正査定をご提供いたします。無料査定・売却相談を随時受付中です。まずはお気軽にお問い合わせください。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。