家族信託で不動産を守る｜札幌市の親の家・マンションを認知症になる前に備えるには

「親が認知症になってしまったら、実家はどうなるの？」「マンションを売りたくても、本人の判断能力がないと売れないって本当？」

これは札幌市内でも多くのご家族が直面している、切実な問題です。実は、認知症になってからでは不動産の売却や活用が法律上できなくなるケースがあります。本記事では、そのリスクへの有効な備えとして注目される「家族信託」について、不動産売却の観点からわかりやすく解説します。

認知症になると不動産が「凍結」される

日本では、不動産の売却・賃貸・担保設定などの法律行為は、本人に判断能力（意思能力）があることが必要です。認知症が進行して判断能力を失うと、たとえ家族であっても、勝手に不動産を売ったり活用したりすることはできません。

この状態を「財産凍結」と呼びます。札幌市内でも、親が施設に入ることになって実家を売ろうとしたら、すでに認知症が進んでいて売却できなかった──というご相談が増えています。

財産凍結が起きると…
親の施設費用の工面に困る／空き家のまま固定資産税や管理費を払い続ける／相続までの何年間もマンションが動かせない──こうした事態が現実に起きています。

成年後見制度との違い──家族信託が選ばれる理由

判断能力が低下した場合の対策として「成年後見制度」がありますが、不動産売却や資産運用の観点では制約が多く、「思ったより使いにくい」と感じるご家族も少なくありません。

家族信託のメリット

• 家族が柔軟に管理・売却できる
• 裁判所への報告義務がない
• 不動産の売却・賃貸も可能
• 親の意思・家族の希望を反映しやすい
• 認知症になる前から設計できる

成年後見制度のデメリット

• 売却できるケースが限定的
• 毎年裁判所への報告が必要
• 後見人の報酬が発生する
• 家族が後見人になれないことも
• 認知症後は利用できない

家族信託とは？仕組みをシンプルに説明

家族信託とは、親（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・処分を任せる契約です。親が認知症になった後も、受託者である子どもがスムーズに不動産を管理・売却できます。

STEP 1

信託契約の締結

親子間で公正証書を作成。司法書士・弁護士と連携

STEP 2

信託登記

不動産の登記名義を「信託財産」に変更

STEP 3

子どもが管理

受託者（子）が不動産を管理・賃貸・売却できる

STEP 4

親が受益者として受取

売却益や家賃収入は親（受益者）のもの

札幌市で家族信託が特に有効なケース

札幌市は高齢化が進む地域であり、また中心部のマンション価格が近年上昇していることから、不動産の適切なタイミングでの売却が資産防衛に直結します。以下のような状況に当てはまる場合、早めの対策が重要です。

• 親が70歳以上で、将来の認知症リスクが心配
• 親名義のマンション・一戸建てがある
• 施設入居の可能性があり、その費用に不動産売却を充てたい
• 相続人が複数いて、将来のトラブルを防ぎたい
• 空き家になる前に適切に処分・活用したい

家族信託と不動産売却の流れ

家族信託を設定した後、実際に不動産を売却する場合の流れは次のとおりです。受託者（子ども）が売主として動けるため、親が意思表示できない状況でもスムーズに進みます。

信託設定後の不動産売却の流れ

1. 不動産会社に査定を依頼（受託者名義で依頼可）
2. 媒介契約の締結（受託者が署名・捺印）
3. 売買契約・決済（登記上の受託者として手続き）
4. 売却代金は信託口座へ → 受益者（親）の生活費・施設費等に充当

費用・注意点について

家族信託の設定には、司法書士・弁護士への報酬（目安：信託財産の1〜1.5%程度）と公正証書作成費用がかかります。また、信託財産の登記変更も必要です。費用はかかりますが、後で財産凍結が起きた場合のリスクと比較すると、十分に検討に値する選択肢です。

注意：家族信託は認知症になってからでは設定できません。
契約には本人の意思能力が必要です。「まだ大丈夫」と思っているうちに、早めの準備を強くおすすめします。

まとめ：大切な家・マンションを守るために、今動く

親の不動産を「いざとなれば売れる」と思っていても、認知症になった瞬間にその選択肢は消えてしまいます。家族信託は、親が元気なうちに設計しておくことで、将来の不動産売却・活用の自由を家族に残す仕組みです。

札幌市内で親名義の不動産をお持ちの方、相続や老後の資金計画が気になる方は、まず不動産の現在の価値（査定）を知ることからはじめてみてください。信頼できる不動産会社への相談が、備えの第一歩です。

札幌市の不動産、まずは無料査定から

家族信託の前に、今の不動産価値を把握しておきましょう。
マンション・一戸建て・土地、札幌市全域で対応します。

この記事の監修者
[監修者名]　ハウスドゥ 札幌栄町　店長　谷橋 力良

保有資格： 宅地建物取引士
専門分野： 札幌市内の不動産売買仲介、相続不動産、投資用不動産
経歴： IT業界、飲食業界、WEB広告業界を経て、東京にて不動産売買仲介業をスタート。札幌の不動産業界では5年以上の実績。年間50件以上の売買仲介を手がけ、特に札幌市内の相続不動産や離婚に伴う不動産売却において豊富な経験を持つ。
モットー： 「お客様一人ひとりの状況に寄り添い、最適な解決策をご提案いたします」
札幌市の地域特性を熟知し、季節や市場動向を踏まえた適切なアドバイスで、多くのお客様の不動産売却を成功に導いています。相続、離婚、住み替えなど、様々なケースに対応した豊富な実務経験を基に、この記事を監修いたしました。